Como regularizar seu imóvel, valorizá-lo e evitar problemas futuros
Fernanda Carvalho Campos e Macedo – Advogada; Sócia Fundadora do Escritório Carvalho Campos & Macedo Sociedade de Advogados; Presidente do IPEDIS; Especialista em Direito Público; Trabalho e Processo do Trabalho; Previdenciário e Securitário; Professora, palestrante e Conferencista; Graduanda em Ciências Contábeis; Coautora dos Livros: Ônus da prova no Processo Judicial Previdenciário- Editora Juruá, 2018; As Microrreformas previdenciárias que antecederam a EC 103/2019
Palavras Chave: Usucapião; Usucapião judicial; Usucapião Extrajudicial; Usucapião em cartório; Advogado especialista em usucapião; Juiz de Fora; Minas Gerais; Regularização do Imóvel; contrato de compra e venda;
QUAL A VANTAGEM DE REGULARIZAR O MEU IMÓVEL PELO USUCAPIÃO?
Há várias vantagens em regularizar a posse do seu imóvel pela usucapião. A principais são: a) Garantir que ninguém vai lhe retirar do seu imóvel pela alegação de propriedade ou esbulho da posse; b) Segurança para os herdeiros de não ter a posse discutida futuramente; c) valorização do imóvel e facilitação de eventual venda através de financiamento bancário; d) Abertura de linha de crédito em banco pela possibilidade de hipoteca do imóvel; e) Indenização em caso de desapropriação.
USUCAPIÃO X OUTRAS FORMAS DE AQUISIÇÃO DE DIREITOS: QUAL A DIFERENÇA?
A característica peculiar da usucapião – diferente dos contratos de compra e venda que se segue da confecção de escritura pública e do registro, bem como da sucessão hereditária (herança) – é que a pessoa se torna dona/proprietária legítima do imóvel pelo fato de ter passado certo tempo na posse mansa e pacífica do emanado função social àquele. Claro que existem outros requisitos a serem preenchidos, mas a longa permanência na posse sem registros de “briga” pela posse (o que chamamos de posse mansa e pacífica) é o requisito essencial.
VAMOS FALAR DE UM EXEMPLO PRÁTICO DE USUCAPIÃO?
Suponhamos que Maria ocupe um terreno e construa uma pequena moradia neste, mas não tenha o registro do imóvel, não tenha nenhum comprovante da compra do terreno ou tenha apenas um contrato de compra e venda feito por terceiro que não consta no registro de imóveis como legítimo proprietário daquele bem.
Nesse caso, Maria que tomou posse daquele terreno e nele construir sua casa, pode ter agido de duas formas: a) Agiu de boa-fé, pois acreditava que quem lhe vendeu ou cedeu a posse do imóvel era o seu legitimo proprietário ou mesmo que aquele imóvel estava abandonado há anos e que não tinha, pois, “dono”.; b) Agiu de má-fé , pois sabia que a pessoa que lhe vendeu o imóvel não era o seu legítimo dono ou que a terra que ocupou tinha dono, mas que por alguma condição pessoal não lhe deu a devida função social.
Apesar de logo pensarmos que apenas a pessoa de boa-fé é que teria o direito de usucapir, o fato que não se pode retirar de contexto é que até mesmo aquele, eventualmente, agiu de má fé (condição subjetiva e bem difícil de se provar) permaneceu na posse do imóvel, deu-lhe função social e não foi incomodado pelo legítimo proprietário no prazo legal.
Ainda no caso hipotético, depois de longos anos, surge o Sr. João se dizendo o legitimo proprietário do imóvel em que Maria tomou posse e nele construiu sua morada. Então, João notifica Maria sobre a propriedade do imóvel e pede a ela que dele se retire.
Como fica a situação do proprietário do imóvel que possui um justo título e daquele que tomou posse e do imóvel cuidou como seu? Vejamos a resposta na abordagem abaixo.
DONO TABULAR X POSSUIDOR DO IMÓVEL POR POSSE MANSA E PACÍFICA
No cenário acima exemplificado, Maria pode ter se tornado a dona do imóvel mesmo sem ter feito nenhum contrato, nem o ter recebido por herança. A posse prolongada no tempo (junto com outros requisitos) pode ter feito de Maria a legítima proprietária, sem que deva quaisquer valores a João, que terá sérias dificuldades para retomar a posse do imóvel, sendo tais dificuldades, inclusive, espraiadas para os seus sucessores (herdeiros).
Para que Maria, no entanto, fique segura de que permanecerá sob a posse do imóvel e que poderá, inclusive, ter reconhecida a legitima propriedade (direito diferente da posse e que gera uma série de outras vantagens), precisará dar início a um procedimento para ser considerada legalmente possuidora e proprietária legítima. Em alguns casos, tal procedimento se dará pela via judicial (quando há ações reivindicatórias e possessórias relacionadas à propriedade), noutros será possível o procedimento mais simples perante o cartório, que é justamente a usucapião extrajudicial.
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
O Usucapião extrajudicial é uma das formas de aquisição do direito real de propriedade, sem a necessidade de acionamento do Poder Judiciário. Ocorre quando há concordância entre os envolvidos no procedimento (não há litígio ou controvérsia), cabendo ao Oficial de Registro de Imóveis verificar os requisitos legais para a transferência regular da propriedade do imóvel.
Assim como no contrato de compra e venda a doação (contratos que são seguidos do termo de posse e respectivo registro) e a herança (decorrente da morte do proprietário ou dos proprietários), a lei também prevê a usucapião como forma de alguém ser o legítimo dono de um imóvel.
E como funciona a usucapião extrajudicial?
O Procedimento cartorário de usucapião extrajudicial pode ser buscado quando se obtém, geralmente, a partir da concordância dos envolvidos. Neste caso, não haverá “briga” ou “lide”, e o registro pode ser feito diretamente pelo Oficial de Registro de Imóveis, sem a necessidade de uma sentença emanada do Poder Judiciário.
Ou seja, caso o Oficial de Registro de Imóveis observe a presença dos requisitos legais para a usucapião, fará a transferência do imóvel para o novo dono/proprietário, independente de ordem judicial.
Quanto tempo de posse a lei exige para usucapião extrajudicial?
Essa é uma das perguntas mais comuns feitas pelos nossos clientes. Entretanto, a resposta não é única. Depende de cada caso concreto que analisamos. A lei Civil previu diferentes figuras de usucapião e para cada um tipo legal previsto, há um prazo.
O maior prazo, hoje em dia, é de 15 anos (usucapião extraordinária: CC, art. 1.238), mas há também a usucapião ordinária em que aquele primeiro prazo se reduz em 05 anos (usucapião ordinária- 10 anos: CC, art. 1.242) e a usucapião especial que só depende de 5 anos de posse mansa e pacífica no imóvel (CC, arts. 1.239 e 1.240). Ainda existe a figura da usucapião especial familiar (conhecida por “abandono de lar”; CC, art. 1.240-A), que se completa com apenas 2 anos.
Diante de tantos pormenores, sempre será necessária a análise do caso concreto por um advogado da sua confiança e que seja especialista (entendemos que aqueles que já tenham experiência nesse tipo de demanda) para afirmar se uma determinada situação se enquadra numa figura ou em outra.
E quais são os procedimentos para requerer usucapião extrajudicial em cartório?
Se o advogado do possuidor verificar que seu caso corresponde a uma daquelas figuras mencionadas, poderá requerer que seu direito de dono/legítimo proprietário seja reconhecido pelos órgãos públicos.
A via extrajudicial está regulada pela Lei de Registros Públicos – LRP (Lei 6.015/73). O novo Código de Processo civil trouxe nova redação para a LRP, por meio do art. 216-A, criando o procedimento de usucapião extrajudicial. Esse artigo teve alguns “ajustes” posteriores feitos pela recente Lei 13.465/17, que inseriu mudanças importantes no procedimento.
O Conselho Nacional de Justiça- CNJ, para regulamentar a aplicação das regras do art. 216-A, em 14/12/2017, editou o provimento 65 com inúmeros artigos, detalhando o procedimento de usucapião extrajudicial e trazendo uniformização do rito nos diferentes cartórios de registros de imóveis em todo território nacional.
A usucapião extrajudicial é, em alguns casos, mais vantajosa pela sua maior celeridade, quando comparado ao procedimento através de ação judicial.
Trata-se de uma ferramenta de regularização de imóveis. Há inúmeros casos de posse através de “contratos de gaveta”; de comprovação por simples “recibo de compra”; “de contrato de compra e venda sem escritura”; de posse simples sem qualquer justo título (Documento que comprove a compra do imóvel); de herança sem sucessão por inventário; de herança sem qualquer documentação pregressa do imóvel; de compra de lote em loteamento irregular, entre outros.
Eu necessito de advogado para usucapião extrajudicial?
Mesmo na via extrajudicial, a lei diz que será obrigatória a assistência de um advogado, que deverá assinar o requerimento feito em nome do interessado.
USUCAPIÃO JUDICIAL
Pela via judicial, basicamente o advogado do interessado vai entrar com a ação, pedindo para que o juiz declare o possuidor como dono/legítimo proprietário do imóvel pela usucapião. O procedimento se desenrola no âmbito do Poder Judiciário, com toda a morosidade e burocracia que já é de conhecimento público.
Quais os requisitos para propor a usucapião judicial?
- A propriedade deve ser autorizada pela lei como bem suscetível de usucapião. A lei não autoriza que bens públicos ou fora do comércio, sejam objetos de usucapião;
- A posse do imóvel é mais importante para a solicitação. Assim, esta posse deve ser mansa e pacífica, ou seja, sem oposição. Também é necessário que a posse seja ininterrupta.
- É necessário estar na posse do imóvel no prazo mínimo determinado em lei.
- É necessário agir com boa-fé, ou seja, desconhecer qualquer casa impeditiva de aquisição da posse.
Quais as causas impeditivas e suspensivas da usucapião judicial?
- Usucapião entre cônjuges, no decorrer da relação matrimonial;
- Usucapião entre ascendente e descendente, durante a relação de pátrio poder;
- Usucapião entre tutores e curadores, durante a relação de tutela e curatela;
- Usucapião em favor de credor pignoratício, do mandatário, ou de pessoas que lhe são equiparadas.
- Contra as pessoas representadas, os seus herdeiros e quanto ao direito e obrigações relativas aos bens.
- Causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam ao usucapião, impedindo o prosseguimento da ação.
Ao final, se ganhar o autor da ação vencer, o juiz proferirá uma sentença dizendo que o possuidor é o novo dono/proprietário do imóvel. Tal sentença, transitada em julgado, será usada como título, perante o cartório de registros, para que se transfira efetivamente a propriedade do imóvel para o seu nome e, enfim, possa usufruir de todos os direitos de propriedade.
Considerações Finais
Apesar de parecer mais simples que o procedimento judicial, a usucapião extrajudicial ainda é um processo bem trabalhoso e que requer bastante atenção do advogado que representa o interessado na regularização do seu imóvel.
É preciso estar atento a todas exigências legais para que se possa juntar a documentação necessária antes de formalizar o requerimento junto aos cartórios de notas e de registro de imóveis. Um equívoco ou falta de documento pode levar o atraso no procedimento e até mesmo a frustração do direito.
Em alguns casos, é mais recomendável a usucapião judicial, uma vez que o extrajudicial tem até mais exigências probatórias do que o judicial, cujas provas podem ser produzidas no próprio processo.
O Advogado também deve ter a habilidade de atuar em todas as fases para obtenção do aval dos confrontantes; da expedição dos documentos de medição do terreno e até mesmo na representação daquele junto aos órgãos públicos e privados na obtenção das provas necessárias.
Se você chegou até aqui, esperamos que tenha gostado do nosso conteúdo. Ainda havia muito a se falar, mas precisamos enxugar o texto para que ele pudesse alcançar a maior parte das pessoas que não tem formação jurídica.
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